碧桂园的苦日子，显然还没有到尽头。
8月22日，国内知名房企碧桂园发布警告称，截至6月底的六个月内，公司损失预计在185亿至215亿元之间，原因包括低利润房地产项目结算规模下降，毛利率持续处于地位，以及物业项目的资产减值增加。
去年同期，碧桂园还只有151亿元的亏损，而今年上半年，碧桂园的亏损显然还将进一步扩大。
曾经，碧桂园还是房地产行业的“三好学生”，但从三好学生走到今天，碧桂园和其他房企一样，只用了短短几年，碧桂园这场债务问题的背后，恰恰也折射出我国房地产行业所面临的现实问题。
目前，我国房地产市场已经持续低迷超过了四年，且自第二季度以来，房地产销售还在进一步下滑，尽管已经采取了诸多刺激措施，但新房价格仍然下跌，最终的实际效果也很有限。
而碧桂园作为曾经我国销售额最大的房地产开发商，也很难独善其身。
自2023年债务违约以来，碧桂园就一直在与债权人谈判重组141亿美元的境外债务，但随着清算程序推进及房地产长期危机持续，达成协议的压力也在不断加大。
回顾碧桂园的发展历史，没有人会预料到它会走到今天。
1992年，碧桂园在广东顺德奠基，迈出了其发展的第一步。创始人杨国强出身贫苦农民家庭，17岁前未穿过鞋，曾做过放牛娃、泥水匠，这些早年经历塑造了他坚韧不拔的性格。创业初期的碧桂园面临着资金紧张、市场认知度低等难题，但杨国强凭借敏锐的市场洞察力，在顺德当地逐步积累口碑和客户基础。
1994年成为碧桂园发展史上的第一个里程碑。这一年，广东碧桂园学校开学，首次开创了“名盘+名校”的全新发展模式。这种将优质教育资源与房地产项目相结合的创新做法，吸引了大量注重子女教育的家庭，也让碧桂园项目迅速在市场上脱颖而出。
同时，碧桂园将酒店式服务引入住宅物业管理，提出“碧桂园，给您一个五星级的家”的品牌理念，也进一步提升了项目的附加值和吸引力。
到了1998年，碧桂园更是率先打破了“春节不开盘”的先例。掀开了我国“假日地产营销”序幕，还首创全装修卖房、看楼巴士、摇珠拿筹等形式。2002年，碧桂园凤凰城(广州)开盘，凭借“白领也可以住别墅”的营销理念，当天热销7.5亿元，创造了当时国内房地产界的销售神话。
到了2006年，碧桂园也开启了全国扩张的步伐。
广东以外首个项目在长沙威尼斯城开盘，2007年，碧桂园更是率先在港股上市，开创了国内民营房地产企业上市第一股。
上市后，碧桂园凭借融资优势迅速加快了步伐扩张。2011年，句容碧桂园、十里银滩开盘，并在马来西亚开发首个海外项目金海湾。2013年，全年合同销售额更是首次突破1000亿元。这一时期，碧桂园通过“高周转”模式迅速扩大规模，要求项目拿地41天开工、7个月开盘，这种模式虽然带来了快速增长，但也埋下了质量隐患。
到了2016年，碧桂园升级战略，不仅押宝绿色房地产项目，还积极多元化布局，但这也给为日后的债务问题，埋下了隐患。
2017年，是碧桂园的巅峰一年。
当年度，碧桂园销售面积和销售金额均位居全国第一，成为全球第一房企，并进入世界500强。但此后，随着房地产的库存饱和，碧桂园也迎来了短暂的波动。
2019年，行业的“三条红线”落下，碧桂园的问题，也开始逐渐暴露出来。
2021年是整个行业的巅峰，而碧桂园的亏损，则出现在2023年。也是这一年，碧桂园出现了巨额亏损，仅仅是2023年一年，碧桂园的亏损就高达1784亿元，三年累计亏损更是高达2200亿元。
碧桂园亏损的原因，其实也并不复杂。
首先就是房地产开发项目结算规模下降，这导致碧桂园的现金流吃紧。其次就是毛利率持续处于低位，而新增计提资产也开始减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，以及有息负债利息费用化金额增加。
不过好消息是，碧桂园的债务重组，也获得了一些进展。
截至2025年8月，碧桂园境外债务重组涉及140.74亿美元，已有逾75%债权人加入重组支持协议。重组方案通过“债转股+展期+现金回购”组合，预计可削减债务116亿美元，融资成本从6%降至2%，债务期限最长延至11.5年。
境内债务方面，碧桂园124.17亿元债券展期方案已获通过，部分本息也支付延期至2025年底。
不过形势仍然不容乐观。2024年末碧桂园短期债务达1374亿元，而现金及等价物仅63.6亿元，即便计入受限资金235亿元，流动性缺口仍超过千亿元。
为了缓解现金流问题，碧桂园也曾多次对资产进行处置，但这些资产的变卖和总债务比起来，仍然是杯水车薪。
那么碧桂园的资产，都去哪里了呢？
答案是都拿地了，且拿的还是三四线城市。碧桂园的发展路径，今天很多人都知道，目前碧桂园集中做的就是三四线城市的房产项目，而这些城市在今天地产下行的大背景下，别说土地是否还值钱，就算是盖出房子来，能不能卖出去，都是一个问题。
数据也印证了这一点。2025年1-6月，碧桂园权益销售额达167.5亿元，同比下降35.45%，这一表现与行业整体环境都密切相关。
其中下滑的部分，就源自于碧桂园自己重仓的三四线城市。
如果说碧桂园的楼盘多在一二线城市，那么消化最多只是时间和价格问题，但碧桂园的楼盘恰恰多在三四线城市，这也导致去库存对碧桂园来说，可谓是遥遥无期。
除了重大战略上的失误，在公司内部问题上，碧桂园也犯了一些错误。
2025年5月，碧桂园及6位高管因未按时披露2024年中期报告被上海证券交易所及深圳证券交易所公开谴责，并记入诚信档案，而这已经是碧桂园近12个月内第二次因未按时披露定期报告被处罚。
面对困境，自救是碧桂园的唯一选择。为了自救，碧桂园也积极转型，从传统的重资产模式转向轻资产模式，但转型之路如果早上五年，在行业上行期或许还会一帆风顺，但在下行期，一切都很难。
今天的碧桂园，已经事实上陷入了“销售回款下降-融资困难-流动性危机-财务危机-债务危机-股权冻结危机-资产贬值危机-交房危机-亏损严重”的恶性循环，在国家不大规模救市前，自救已经是碧桂园最好的选择。
碧桂园能否成功渡过这场危机，不仅关系到企业自身的存亡，也将对国内房地产行业的调整方向产生深远影响。
碧桂园的例子告诉我们，房地产企业过去依赖高杠杆、高周转的粗放发展模式已难以为继，行业亟需探索新的可持续发展路径。
end.
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